LEI DE ZONEAMENTO de SÃO PAULO
Entrevista com Claudio Bernardes
A Câmara Municipal de São Paulo aprovou uma nova lei de zoneamento. Com 1.400 páginas, estabelece regras para o parcelamento e disciplina o uso e ocupação do solo, complementando o Plano Diretor e instituindo planos regionais estratégicos para cada uma das 31 subprefeituras. A legislação rege o que é e o que não é permitido funcionar e ser construído na cidade como um todo, enquanto as subprefeituras definem as estratégias de desenvolvimento para cada região. Deverá entrar em vigor 120 dias após a sua promulgação e será revista em 2006, juntamente com o Plano Diretor. Foram mantidos basicamente dois tipos de usos: o residencial e o não-residencial, que inclui comércio, serviços e indústria, com várias subclassificações, como os residenciais compatíveis, os não-compatíveis e os toleráveis. Em algumas zonas, será preciso respeitar certos parâmetros de incomodidade, como a questão do barulho, da emissão de fumaça e da geração de tráfego, entre outros.
Coeficiente de aproveitamento
O coeficiente básico gratuito de aproveitamento do solo em duas vezes a área do terreno para edificações residenciais e uma vez para edificações comerciais foi mantido na grande maioria das áreas. Nas chamadas zonas mistas 3A e 3B, que são em número bastante restrito, pode-se chegar a até duas vezes e meia a área do terreno, mediante a compra de outorga onerosa - pagamento de uma contrapartida financeira ao município. Nas chamadas Zona de centralidade polar (ZCPb) e Zona de centralidade linear (ZCLb) , o coeficiente máximo pode chegar a 4 vezes, também mediante pagamento de contrapartida financeira. Nos planos regionais, a nova lei detalhou algumas das operações urbanas da cidade criadas pelo plano diretor, onde é permitido construir até quatro vezes a área do terreno, desde que seja paga a diferença do coeficiente máximo local. Ainda assim, será necessário uma lei específica para a implantação de cada operação urbana. Para estimular a construção de prédios mais baixos, a lei de zoneamento estipulou limites de altura (gabaritos) nas zonas mistas. Nas ZM-1, de baixa densidade, as novas construções não poderão ultrapassar 15 metros. Nas ZM-2, de média densidade, e em algumas ZM-3b, de alta densidade, a restrição sobe para 25 metros em alguns casos, não havendo limite para outros. Esses parâmetros são variáveis, dependendo da subprefeitura em que se localizam.
Centralidades
Lindeiras às zonas residenciais, foram criadas as chamadas centralidades lineares. São vias em que o tráfego intenso inviabilizou o uso residencial e que poderão abrigar lojas e empresas prestadoras de serviços. "Essa medida vai solucionar os conflitos existentes nesses locais", destaca o engenheiro Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi - Sindicato da Habitação. "Pelo fato de terem se tornado corredores de tráfego, ninguém mais queria morar ali. A nova legislação tornou real uma situação de fato, permitindo outros usos, com algumas restrições, o que já vinha ocorrendo."
Interesse social
Nas ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social, em cada novo empreendimento deverá ser destinada uma área de 80% para moradias de baixa renda. Ficou estabelecido ainda que a metade desse percentual (40%) será destinada à construção de habitações de interesse social (HIS) para a população com renda até 6 salários mínimos. A outra metade será voltada a habitações de mercado popular (HMP) para renda até 16 salários mínimos. "Um dos problemas é que as subprefeituras classificaram ZEIS em vários locais da cidade", ressalta Bernardes. "Embora por trás disso exista um conceito interessante, de induzir - ou melhor, obrigar - as empresas privadas a construir habitações para baixa renda, esse mecanismo pode inviabilizar o projeto. Quando se classifica como ZEIS uma área da cidade não adequada para aquele tipo de habitação, torna-se difícil implantar ali qualquer tipo de empreendimento."
Difícil compreensão
Na opinião do vice-presidente do Secovi, vai ser difícil deglutir a nova lei no dia-a-dia: "Em cada plano regional de uma subprefeitura há parâmetros específicos que muitas vezes diferem da lei geral. Nem tudo o que se propõe é possível levando-se em conta o planejamento da cidade como um todo. Falta uma homogeneização, para evitar vários formatos em uma mesma zona." Ele observa que algumas mudanças são positivas; outras, entretanto, podem até gerar aumento nos custos finais de produção. Em decorrência desse rebaixamento dos índices de ocupação, os valores venais dos terrenos a serem admitidos na planta geral de valores da Prefeitura deverão sofrer consideráveis reduções, além de estarem sujeitos a questionamentos judiciais por parte dos proprietários. "Comparando-se com as grandes metrópoles do mundo, São Paulo é uma das cidades com menores coeficientes de aproveitamento", afirma. "O adensamento racionalizado, de tal forma que se reduza o número de viagens na cidade, poderia melhorar muito a qualidade de vida no município."
A Câmara Municipal de São Paulo aprovou uma nova lei de zoneamento. Com 1.400 páginas, estabelece regras para o parcelamento e disciplina o uso e ocupação do solo, complementando o Plano Diretor e instituindo planos regionais estratégicos para cada uma das 31 subprefeituras. A legislação rege o que é e o que não é permitido funcionar e ser construído na cidade como um todo, enquanto as subprefeituras definem as estratégias de desenvolvimento para cada região. Deverá entrar em vigor 120 dias após a sua promulgação e será revista em 2006, juntamente com o Plano Diretor. Foram mantidos basicamente dois tipos de usos: o residencial e o não-residencial, que inclui comércio, serviços e indústria, com várias subclassificações, como os residenciais compatíveis, os não-compatíveis e os toleráveis. Em algumas zonas, será preciso respeitar certos parâmetros de incomodidade, como a questão do barulho, da emissão de fumaça e da geração de tráfego, entre outros.
Coeficiente de aproveitamento
O coeficiente básico gratuito de aproveitamento do solo em duas vezes a área do terreno para edificações residenciais e uma vez para edificações comerciais foi mantido na grande maioria das áreas. Nas chamadas zonas mistas 3A e 3B, que são em número bastante restrito, pode-se chegar a até duas vezes e meia a área do terreno, mediante a compra de outorga onerosa - pagamento de uma contrapartida financeira ao município. Nas chamadas Zona de centralidade polar (ZCPb) e Zona de centralidade linear (ZCLb) , o coeficiente máximo pode chegar a 4 vezes, também mediante pagamento de contrapartida financeira. Nos planos regionais, a nova lei detalhou algumas das operações urbanas da cidade criadas pelo plano diretor, onde é permitido construir até quatro vezes a área do terreno, desde que seja paga a diferença do coeficiente máximo local. Ainda assim, será necessário uma lei específica para a implantação de cada operação urbana. Para estimular a construção de prédios mais baixos, a lei de zoneamento estipulou limites de altura (gabaritos) nas zonas mistas. Nas ZM-1, de baixa densidade, as novas construções não poderão ultrapassar 15 metros. Nas ZM-2, de média densidade, e em algumas ZM-3b, de alta densidade, a restrição sobe para 25 metros em alguns casos, não havendo limite para outros. Esses parâmetros são variáveis, dependendo da subprefeitura em que se localizam.
Centralidades
Lindeiras às zonas residenciais, foram criadas as chamadas centralidades lineares. São vias em que o tráfego intenso inviabilizou o uso residencial e que poderão abrigar lojas e empresas prestadoras de serviços. "Essa medida vai solucionar os conflitos existentes nesses locais", destaca o engenheiro Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi - Sindicato da Habitação. "Pelo fato de terem se tornado corredores de tráfego, ninguém mais queria morar ali. A nova legislação tornou real uma situação de fato, permitindo outros usos, com algumas restrições, o que já vinha ocorrendo."
Interesse social
Nas ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social, em cada novo empreendimento deverá ser destinada uma área de 80% para moradias de baixa renda. Ficou estabelecido ainda que a metade desse percentual (40%) será destinada à construção de habitações de interesse social (HIS) para a população com renda até 6 salários mínimos. A outra metade será voltada a habitações de mercado popular (HMP) para renda até 16 salários mínimos. "Um dos problemas é que as subprefeituras classificaram ZEIS em vários locais da cidade", ressalta Bernardes. "Embora por trás disso exista um conceito interessante, de induzir - ou melhor, obrigar - as empresas privadas a construir habitações para baixa renda, esse mecanismo pode inviabilizar o projeto. Quando se classifica como ZEIS uma área da cidade não adequada para aquele tipo de habitação, torna-se difícil implantar ali qualquer tipo de empreendimento."
Difícil compreensão
Na opinião do vice-presidente do Secovi, vai ser difícil deglutir a nova lei no dia-a-dia: "Em cada plano regional de uma subprefeitura há parâmetros específicos que muitas vezes diferem da lei geral. Nem tudo o que se propõe é possível levando-se em conta o planejamento da cidade como um todo. Falta uma homogeneização, para evitar vários formatos em uma mesma zona." Ele observa que algumas mudanças são positivas; outras, entretanto, podem até gerar aumento nos custos finais de produção. Em decorrência desse rebaixamento dos índices de ocupação, os valores venais dos terrenos a serem admitidos na planta geral de valores da Prefeitura deverão sofrer consideráveis reduções, além de estarem sujeitos a questionamentos judiciais por parte dos proprietários. "Comparando-se com as grandes metrópoles do mundo, São Paulo é uma das cidades com menores coeficientes de aproveitamento", afirma. "O adensamento racionalizado, de tal forma que se reduza o número de viagens na cidade, poderia melhorar muito a qualidade de vida no município."
posted at 6:42:00 AM
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